מידע בנושא פיצול נחלה

ההחלטות ההיסטוריות של רמ"י שחלות על "הנחלה המשפחתית", הקנו לבעלי הנחלות את האפשרות לבנות בית מגורים ראשי ובית שני עבור "דור ההמשך". כיום לאחר אישור תוכניות חדשות קיימים מושבים בהם ניתן לבנות בית שלישי ואף במקרים מסוימים בית רביעי.  את המגרש עליו בנויות כל אחת מהיחידות ניתן לפצל ולמכור או לרשום ע"ש אחד הילדים או ע"ש בעלי הנחלה ובלבד שבנחלה יוותר בית מגורים ראשי אליו יוצמדו זכויות בניה בסך מינימאלי של 160 מ"ר.

למרבה הצער, הזכות שניתנה לבעלי הנחלות לבנות בית שני עבור אחד הילדים הופכת פעמים רבות לאירוע טראגי שמייצר מחלוקות בין הילדים עוד בחיי ההורים וכתוצאה מכך למחלוקת בין   הילדים להורים וכן אחרי ההורים נגרמים מאבקים בין היורשים.
הבעיה נובעת מכך שבעבר לא היה נהוג לערוך "הסכמים משפחתיים", הסכמי ממון וצוואות שמסדירים את הזכויות בחיי ההורים ואחריהם. בתי המשפט נתנו את דעתם בעניין זה והבהירו כי יש לערוך הסכם שמסדיר את הזכויות בין ההורים לילדים בעת בניית בית בנחלה וכן כאשר ממנים "בן ממשיך" (במושב סוכנותי) שבונה בית בנחלה בכדי להבהיר את רצון ההורים.

ברשימה זו אני מבקש להתייחס לאחת הסוגיות המרכזיות שעולה במסגרת הדיונים שאנו עורכים עם הורים בטרם עריכת צוואה והיא - רישום ההנחלה ע"ש אחד היורשים וביצוע פיצול של מגרש אחד או יותר מהנחלה ורישום ע"ש היורשים. לצערי, ההתייחסות לתהליך העברת הזכויות וביצוע הליך הפיצול ורישום הזכויות, אינו מקבל ביטוי נכון בצוואות רבות שמגיעות אלינו להליכי גישור, לאחר שהיורשים מצאו עצמם בפתחם של בתי המשפט לענייני משפחה, בכדי לקבל סעד שיאפשר להוציא לפעול צוואות שנערכו באופן שאינו מתיישב עם החלטות רמ"י, החלטות תכנוניות, שיקולי מס ושיקולים כלכליים.

פלוני (להלן: "התובע") ואלמוני (להלן: "הנתבע") הינם זוג אחים אשר ברשות אמם הייתה נחלה ובה דירת מגורים. לאחר מות האם, הנתבע מונה כבן ממשיך ואילו התובע קיבל רשות לבנות את ביתו בסמוך לבית הקיים בנחלה. בהמשך פרץ סכסוך בין האחים אשר הוביל לכך שהגישו תביעות זה כנגד זה בנוגע לשייכות בנחלה.

תמ"ש (משפחה)(טבריה) 15955-06-17 פלוני נ' אלמוני, פס״ד מיום 28/09/22

ביום 3.4.2022 פרסם מינהל התכנון מחוז צפון מכתב שמופנה למועצות אזוריות וועדות מקומיות שבו נקבע, כי לא יאושרו תוכניות נקודתיות עד לאישור תכנית כוללת לכל יישוב שתיתן מענה לתוספת יח"ד, הגדלת שטח חלקת המגורים, פיצול מגרשים בסמכות ועדת מקומית ושימושי פל"ח.

מינהל התכנון מחוז צפון מסביר, כי לאחר אישור תמ"א 35 תיקון 1ב בחודש יוני 2016, קיימת עלייה חדה במספר התוכניות הנקודתיות המוגשות לוועדות המחוזיות, לפיצול מגרשים מנחלות, במסגרתן מבקשים בעלי הנחלות לאשר תוספת יח"ד שלישית, פיצול מגרשים מנחלות, הגדלת שטח חלקת המגורים ל 2.5 דונם (בפריפריה ניתן להגדיל את שטח חלקת המגורים ללא רצף תכנוני ובמרכז הארץ, חיפה וירושלים ניתן רק כאשר יש רצף תכנוני) ושימושי פל"ח. כמו כן, במרכז הארץ הועדה המחוזית מאפשר הגדלה של חלקת המגורים לשטח של 2 דונם בלבד!

בהתאם להוראות תמ"א 35 תיקון 1ב, בכדי לאשר תכנית במסגרתה מבקשים להוסיף יח"ד שלישית, פיצול מגרשים ופל"ח - יש לבחון את התוכנית בראיה כוללת של המושב ולהציג את ההשפעה של התכנונית על התשתיות במושב, תחבורה וכו'. לאור כך שמוגשות תוכניות שלא מציגות ראיה כוללת של המושב, הועדה המחוזית דחתה תוכניות אלה ותחת זאת קבעה, כי המועצות האזוריות/ועדות מקומיות יפעלו לאישור תב"ע כוללת לכל יישוב בכך לטענתן, יתקיים איזון וצדק חברתי כך שלא יקרה מצב שבו "כל הקודם זוכה".

הועדה קצבה תקופה של שנתיים אשר במהלכה המועצות והועדות המקומיות יפעלו לאישור התוכניות ועד אז לא ניתן להגיש תוכניות נקודתיות ליחידת שלישית ולפיצול מגרש מנחלה.

מניסיון בעבודה מול מועצות וועדות מקומיות נוכל לומר, כי אנו צופים עיכובים משמעותיים באישור תוכניות בהובלה של מועצה/ועדה מקומית, וכבר כיום מוכרים לנו מקרים בהם מועצות פועלות לאישור תוכניות מזה מספר שנים ונתקלות בעיכובים רבים וריג'קטים מצד ועדה מחוזית שהביאו לכך שעד היום התוכניות לא אושרו.

ההמלצה שלנו היא שכל יישוב יפעל בהקדם לאישור תכנית ליחידה שלישית, הגדלת זכויות הבניה ופיצול מגרש בתשריט חלוקה, למרות העלויות והמורכבות לנהל אירוע מסוג זה על ידי האגודה.

הפעם אני רוצה לשתף אתכם בסיפור על בניית בית שני ושלישי בנחלה ופיצול מגרשים במסגרת תכנון "הפרוייקט המשפחתי" וביצוע בנייה בחלקת המגורים בחיי ההורים ואחריהם.

תהליך קבלת החלטה לאפשר לילד לבנות בית שני בנחלה הוא מורכב וכרוך בתעצומות נפש מצד ההורים שחוששים מאוד מתגובות הילדים ומרגשות קנאה שעשויים להתעורר ולהביא חורבן על המשפחה.

זה בדיוק המצב שבו הורה "בא לברך ויוצא מקלל"! כמה משפחות התפרקו על המזבח של בניית הבית השני בנחלה, כמה אחים לא מדברים ביניהם בגלל שאחד קיבל את הזכות לבנות בית בנחלה, כמה דורות של משפחות נמצאים בנתק ומתגוררים באותו מושב כשהילדים והנכדים כלל לא מכירים אחד את השני ויותר מכך יש כאלו ששנאה תהומית מפרידה ביניהם שאולי ימות המשיח יוכלו לתקן והכל בגלל נחלה משפחתית.

בפרק ז' בקהלת של שלמה המלך נכתב כך: "טוֹבָה חָכְמָה עִם נַחֲלָה וְיֹתֵר לְרֹאֵי הַשָּׁמֶשׁ.   כִּי בְּצֵל הַחָכְמָה בְּצֵל הַכָּסֶף וְיִתְרוֹן דַּעַת הַחָכְמָה תְּחַיֶּה בְעָלֶיהָ".

קיבלנו עצה מדהימה משלמה המלך "יתרון הדעת תחיה את בעליה" כלומר, זה לא משנה כסף יש לאדם או נכסים או רצון להיטיב על הילדים או לאפשר להם לבנות בית בנחלה ולהיות קרובים ולהנות מגידול הנכדים, צריך לשים לב היטב למורכבות המשפחתית ולרגישות שקיימת אצל כל אחד מהילדים כאשר הורה מחליט לאפשר לאחד הילדים לבנות בית בנחלה המשפחתית ולכן "יתרון הדעת תחיה את בעליה" - צריך לחשוב היטב בטרם מאשרים בניה בנחלה או מקיימים דיון משפחתי על בניה.

"פיצול מגרש מנחלה" הוא הליך שנעסוק בו רבות ובהיבטים שונים במסגרת הבניה והחלוקה של הנחלה המשפחתית. "הפרדת מגרש מנחלה" כך נקרא ההליך בעבר בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 משנת 1999 שאפשרה ביצוע הפרדה תכנונית של מגרש מבונה או פנוי באמצעות תב"ע פרטנית ורכישת הזכויות מרמ"י בתשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ.

הליך הפרדת מגרש מנחלה בוצע במשורה במהלך השנים, מאז שרמ"י החלה ביישום הוראת אגף חקלאי 62, לאור העלויות הגבוהות מאוד שהיו כרוכות בכך והליכי תכנון שארכו שנים רבות, כך שהתוצאה היתה שרבים כלל לא שקלו לבצע את תהליך הפיצול.

בשנת 2002 ניתן פסק דין חיים נ' חיים בבית המשפט העליון מפי הנשיא בדימוס אהרון ברק. במרכז העלילה עמדו שני אחים, אחד נרשם כבן ממשיך וקיבל את הזכויות בנחלה והשני קיבל את הזכות בבית האמא שהלכה לעולמה. האחים חתמו ביחד עם האמא על הסכם חלוקה ולאחר שהאם הלכה לעולמה, הילד שקיבל את הזכויות בנחלה הגיש תביעה לבית המשפט בטענה כי ההסכם לא חוקי ולא ניתן ליישום. לאחר תלאות רבות התיק הגיע לבית המשפט העליון שקבע, כי "במעגל החיצוני" ההסכם לא תקף במערכת היחסים כלפי הרשויות, רמ"י והסוכנות היהודית, הואיל והוא נוגד את ההחלטות, אך במערכת היחסים "הפנים משפחתית", נקבע כי ההסכם בתוקף והאחים נדרשו להסתדר ביניהם. הדורות התחלפו ובהתאם למידע שקיים אצלי, המשפחות עדיין גרות בנחלה ולא בוצעה כל חלוקה ביניהם. העובדה שבית המשפט לא נדרש לעשות שימוש בהוראת אגף חקלאי 62 שהיתה באותה עת בתוקף על מנת לבצע הפרדה של המגרש מהנחלה, מעידה אף היא, שבזמנים הרלוונטיים להליך המשפטי ואף לאחר מכן, נושא הפיצול כלל לא היווה פתרון שנעשה בו שימוש, לאור העלויות והבירוקרטיה המייאשת בתהליך התכנוני של הפיצול.

לאחרונה אנו חווים שינויים מהותיים וחשובים במדיניות רמ"י שמקבלים ביטוי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.

ביום 2.11.2020 התקיימה ישיבת במועצת מקרקעי ישראל במהלכה התקבלו החלטות חשובות למגזר החקלאי ולבעלי הנחלות. רמ"י קבעה תיקון חשוב בהגדרת "העברת זכויות" בהחלטה, כך שלאחר התיקון, העברת זכויות למי שלא מוגדר "קרוב" בהחלטה, במסגרת צו ירושה או צו קיום צוואה, לא תחויב בתשלום דמי רכישה.

תיקון נוסף שבוצע ביום 29.7.2020 בנוהל העבודה ליישום ההחלטה קבע, כי אחים יוכלו להתגורר ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים, ללא חובה לבצע פיצול של מגרש מהנחלה, ככל והמגורים בנחלה נעשו כדין בחיי ההורים והפכו להפרה לאחר פטירת ההורים.

בהתייחס לתנאי של "מגורים כדין", הסברנו, כי המשימה שמוטלת כיום על בעלי הנחלות שמבקשים לאפשר לילדים להתגורר ביחד ללא ביצוע הליך פיצול, לפחות בשלבים הראשונים לאחר פטירת ההורים ולהימנע מתשלום עבור עלויות הפיצול, היא להסדיר את המבנים בנחלה בהיתר כך שלא יתקיים מצב שבו ההורים נפטרו ואחד היורשים מתגורר בנחלה בבית מגורים ללא היתר. מצב שבו אחד היורשים מתגורר ללא היתר, יעמיד את היורשים מול דרישה לבצע את הליך הפיצול שנאמד בסכומים ניכרים ולא תמיד מצוי בכיסם של היורשים.

ההוראות ביחס להסדרת הזכויות במשקי העזר קבועות בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שקיבל תוקף בחודש אפריל 2019 לאחר ביטול 1600 החלטות המועצה.
תהליכי העבודה לביצוע תהליך היוון, מכר משקי עזר, פיצול מגרשים, תוספת בניה, שינויי ייעוד, מוסדרים בנוהל עבודה B37.09 "פעולות במשקי עזר".

בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.

החלטות חדשות במושבי עובדים מתחילות להשוות למעשה את המשק החקלאי (הקרוי הנחלה) לקרקע עירונית לכל דבר.

בעבר התרגלנו לראות במשק חקלאי, יחידה חקלאית סגורה שאינה ניתנת למימוש קרקעי מסחרי או אפילו לחלוקה בין יורשים או רחמנא ליצלן, הכנסת רוכשים זרים לתמונת המשק החקלאי והנה לאחרונה מתגלים בקיעים מהותיים בכך ונתארם להלן

במהלך יישום החלטה 1591 וקודמתה החלטה 1553 נתקלנו במספר נושאים שדרשו הבהרות מול הנהלת רמ"י וכיום לאחר שהתקבלו שומות והבהרות לסוגיות שהועלו, נבקש לשתף את הציבור באחת הסוגיות המרכזיות שעלתה על מנת שהציבור יוכל לעשות שימוש במידע בעת ההתנהלות מול רמ"י.

הסוגיה לדיון: בעל נחלה מבקש לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה לאחר שהתב"ע החדשה שתחול על המושב תאושר ותאפשר בניה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה.

השאלה: האם יש כדאיות כלכלית לבצע היוון של מלוא הזכויות בחלקת המגורים במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל או לשלם דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ ולהשלים את הסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל עבור כל מגרש?

"עידן הנחלה המהוונת" בתהליך יישום החלטה 1523, בנייה של בית שלישי בנחלה והאפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, ישפיעו רבות על חבויות המס שיחולו על בעלי הנחלות בכל פעולה שיבקשו לבצע בנחלה הן בחיים והן במסגרת חלוקת עיזבון בצוואה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בשינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף החל מיום 1.1.18, שמשמעותם הקלה ניכרת בגובה מס השבח הצפוי הן במכירת נחלות והן בחלוקת עיזבון בין יורשים נחלות.